Home / QUY HOẠCH - KIẾN TRÚC - XÂY DỰNG / BẤT ĐỘNG SẢN / “Cái chết” của bầy Thiên Nga đen

“Cái chết” của bầy Thiên Nga đen

“Lòng tham, tâm lý bầy đàn và văn hóa “rỉ tai” trong kinh doanh đã đến lúc phải gặt lấy những gì mà con người đã gieo ra trong suốt một thời gian dài”

Tâm lý hốt hoảng, nháo nhác và thất thần đã lộ diện khi thị trường tín dụng phi chính thức bắt đầu mất khả năng thanh toán. Hàng loạt các “đại gia” tín dung đen ở 10 tỉnh thành, chủ yếu tập trung tại Hà Nội, Sài Gòn và Đà Nẵng. Cơn bão “tín dụng đen” càn quét và nối tiếp nhau với các vụ vỡ nợ chưa từng thấy đã gây nên những thiệt hại kinh tế và hệ lụy xã hội vô cùng lớn.

Theo nguồn tin từ Tổng cục cảnh sát điều tra tội phạm về trật tự xã hội, 9 tháng đầu năm 2011, Việt Nam có tới 60 vụ vỡ nợ “tín dụng đen”. Các vụ vỡ nợ liên tiếp xảy ra ở Hà Nội, vụ Đan Phượng với số nợ 300 tỉ đồng, ở Hà Đông có vài trăm tỉ, huyện Phú Xuyên khoảng 400 tỉ , tại Cầu Giấy vỡ 100 tỉ. Mới đây, vụ Hà Đông náo loạn do dân kéo đến siết chủ nhà nợ hàng trăm tỉ đồng. Hiệu ứng “domino” đã xảy ra với sự thiệt hại có thể lên đến hàng chục ngàn tỉ đồng và con số chưa dừng lại ở đây.

Lòng tham, tâm lý bầy đàn và văn hóa “rỉ tai” trong kinh doanh đã đến lúc phải gặt lấy những gì mà con người đã gieo ra trong suốt một thời gian dài.

Mọi chuyện bắt đầu từ tháng 6/2011, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tuyên bố khống chế dư nợ tín dụng phi sản xuất ở tất cả các ngân hàng thuơng mại ở mức 22% (Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 của Thống đốc NHNN V/v thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội). Tín dụng ngân hàng bắt đầu “siết van”, các ngân hàng thương mại chỉ thu nợ chứ không dám cho vay bất kỳ một nhu cầu phi sản xuất nào. Thời điểm đó, phản ứng của thị trường là im lặng và ngóng chờ, bất động sản chưa có dấu hiệu vỡ “bong bóng” và các đại gia “tín dụng đen” vẫn âm thầm hoạt động.

Tại sao “ma trận” kinh tế ấy chưa chịu “vỡ” trong khi các ngân hàng thương mại vẫn chấp hành tốt tỉ trọng dư nợ phi sản xuất trước 30/6/2011 ? Người ta hoài nghi có hiện tượng đảo nợ trong hệ thống ngân hàng thương mại, món vay sau phát sinh với mục đích kinh doanh sản xuất nhưng lại trả nợ và tất toán những khoản nợ kinh doanh bất động sản trước đó ? Các món vay nào không thể nào “đảo” được, các “đại gia” buộc phải nhảy vào vũng lầy “tín dụng đen” với mức lãi suất cắt cổ lên đến 30%/tháng, tương đương với 360%/năm.

Trên chấm “phạt đền” ấy, có nhiều đồn đoán về việc một số ngân hàng thương mại vẫn âm thầm tài trợ cho các dự án bất động sản đang thi công dỡ dang. Các ông chủ nhà băng cho rằng, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản hiện đang ngồi chung trên một chiếc thuyền băng qua thác dữ, nếu không cứu doanh nghiệp, cả 2 đều chết chìm. Có rất nhiều chiếc thuyền kiểu như vậy trong giai đoạn hiện nay.

Và như thế, tỉ trọng dư nợ phi sản xuất tụt nhanh hầu hết các ngân hàng.

Các món nợ vay để kinh doanh bất động sản, chứng khoán đến hạn thanh toán đều được cơ cấu lại và dĩ nhiên rớt xuống nhóm 2 (chưa phải là nợ xấu) với một kỳ khất nợ từ 3 đến 6 tháng. Bức tranh tín dụng tương đối “đẹp” với bản báo cáo cân đối tài khoản đến 30/6/2011 tương đối hoàn chỉnh theo đúng ý đồ của các ngân hàng thương mại

Trong một góc nhìn nào đó, việc chấp hành chính sách tiền tệ của các ngân hàng thương mại rất “nghiêm túc” mặc dù có nhiều sự hoài nghi về số liệu cũng như chất lượng tín dụng đối với những khoản vay đầu tư bất động sản.

Điều gì đến sẽ đến !

Bước sang quý III/2011, giá trị bất động sản từ Bắc vô Nam tụt dần bởi sự kỳ vọng tăng giá đã tắt ngấm. Người ta hốt hoảng tìm mọi cách cắt lỗ, bán tháo để trả nợ ngân hàng, họ không còn sức lực và kiên nhẫn để đối diện với mặt bằng lãi suất ngân hàng từ 24 đến 25%/năm. Điều nghiệt ngã đã xảy ra, người ta càng cố bán, thị trường càng vắng bóng người mua, cầu ảo đã vỡ và cung thừa đã lộ dần ra từ bóng tối.

Đầu tháng 10/2011, kỳ gia hạn nợ lần 1 đã hết, các ngân hàng thương mại không thể gia hạn thêm một lần nữa vì nợ xấu sẽ tăng lên rất nhanh. Thêm vào đó, áp lực tỉ trọng dự nợ phi sản xuất chốt 16% vào thời điểm 31/12/2011 đang đến gần. Không còn cách xoay xở, các ngân hàng đành phải buông tay và bỏ rơi các khách hàng phi sản xuất, chủ yếu là bất động sản. Nguồn cung tiền cho thị trường bất động sản đã cắt, các con nợ “nháo nhào” tìm cách bám víu vào nguồn tiền tín dụng đen. Thế nhưng, từ thưở hồng hoang đến bây giờ, trên thế giới này, không có một ngành sản xuất, kinh doanh nào đạt lợi nhuận lên trên 300%/ năm. Do vậy, một thời gian ngắn, với độ căng khủng khiếp của lãi suất “tín dụng đen”, mắc xích cuối cùng giữa nguồn vốn vay phi chứng thức và thị trường bất động sản đã đứt gãy. Và như thế, tín dụng đen vỡ ra như mọi người đã trông thấy.

Tình trạng vỡ nợ “tín dụng đen” hiện nay có nguồn gốc từ bất động sản. Chúng ta còn nhớ sau Tết âm lịch Tân Mão, khoảng cuối tháng 2/2011, hàng loạt đại gia có máu mặt, tầng lớp trung lưu, cán bộ công nhan viên và người dân có của đều ném tiền vào bất động sản. Kẻ có 500 triệu, vay mượn thêm để có được 1 lô đất khoảng 1 tỉ, người có 1 tỉ gọi thêm vài người nữa cộng với tiền vay ngân hàng để tậu những lô đất cỡ 5 tỉ, doanh nghiệp có vài chục tỉ, lập dự án vay hàng trăm tỉ để sở hữu những khu đất vài ngàn tỉ.

Người ta hồ hởi chìm đắm trong giấc mơ vàng với sắc màu của “bong bóng” bất động sản. Người Hà Nội “nhảy” vào Đà Nẵng như tôm tươi. “Làn sóng di cư trên giấy” làm khuấy động thị trường bất động sản ở đây trong quý II/2011. Trong suốt thời gian đó, dân Đà Nẵng cứ “ngẫn ngơ” không hiểu vì sao, sau một đêm, họ đã có hàng tỉ trong nhà ? Giấc mộng không dài, chưa đầy nửa năm, kẻ đầu cơ đã choàng tỉnh nhưng không kịp. Cho dù họ í ới nóng cả điện thoại tận Hà Nội nhờ các công ty dịch vụ, môi giới bất động sản Đà Nẵng cắt lỗ và bán tháo nhưng không thấy bóng dáng người mua. Các đơn vị thi công rút quân vì không có tiền san lấp mặt bằng, làm “đường, đèn, cầu, cống”, cỏ mọc đầy, hoang hóa ở tất cả khu đô thị,. “ Thiên đường mua sắm bất động sản” của Đà Nẵng đến nay đã khép lại và “dôi ế” ra 12.000 lô đất nền (số liệu điều tra mới nhất của công ty CBRI – Tập đoàn kinh doanh bất động sản Hoa Kỳ). Các căn hộ đang rao giảm giá hàng ngày trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Lực bất tòng tâm !

Sự phá sản và thua lỗ của các doanh nghiệp bất động sản đã được dự báo trước từ đầu năm. Con số báo lỗ 9 tháng đầu năm của các “ông lớn” bất động sản đã khiến chúng ta phải giật mình. Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà lỗ 81 tỉ đồng, tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc 119 tỉ đồng, Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Phát Đạt lỗ 7,2 tỉ đồng,…Có những dự án buộc phải bán tháo để trả nợ ngân hàng. Công ty cổ phần Địa ốc dầu khí là điển hình của sự “thoát thân” khi doanh nghiệp này phải chấp nhận hạ 35% giá bán căn hộ Petro Vietnam Landmark để thanh toán nợ đến hạn 100 tỉ đồng cho Ngân Hàng Cổ Phần Bưu Điện Liên Việt. Riêng vụ này, họ lỗ 70 tỉ đồng !

Bi kịch trong “canh bạc” bất động sản đã xảy ra. Sau 2 phiên đấu giá, giữa một “Sài Gòn hoa lệ” trên 7 triệu người, Petro Vietnam Landmark chỉ có vỏn vẹn 6 khách hàng đem tiền đến mua những căn hộ “đại hạ giá”. Không biết sau vụ này, Công ty Địa Ốc Dầu khí lấy tiền đâu để trả 100 tỉ đồng nợ vay ngân hàng ?

Cú “sale off” mở đường một đợt bán tháo ở tất các công ty bất động sản ở Sài Gòn, Đà Nẵng và Hà Nội. Người dân đang nhìn một cuộc đại hạ giá bất động sản chứ không bỏ tiền mua vì sự kỳ vọng sẽ giảm tiếp. Dự án An Tiến (Công ty Sài Gòn Mê Kông) giảm 20% từ 18 triệu/m2 xuống 14,5 triệu/m2 đối với 500 căn hộ, Tập đoàn CEO Group triển khai chương trình tặng xe ô tô Toyota Corolla Altis 1.8MT cho khách hàng khi mua nhà vườn hoặc biệt thự tại Dự án Sunny Garden City. Tiếp theo, Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long phải chấp chấp nhận cắt bớt phần diện tích sân thượng để tặng cho khách hàng mua căn hộ để có tiền trả nợ hơn 1.400 tỉ đồng cho ngân hàng.

Trong quý III/2011, hệ số tiêu thụ của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trở nên quá tồi tệ, có doanh nghiệp không bán được căn hộ nào và cũng có doanh nghiệp chỉ có doanh thu khoảng 1 tỷ đồng. Có vài ngân hàng “ôm tài sản” từ việc gán nợ nhưng không thể bán được để thu hồi nợ vay cho dù giá rẻ mạt. Các dự án đất nền, chung cư ở các đô thị lớn sẽ tiếp tục hứng chịu những cơn hạ giá “đau đớn”. Đây mới là sự khởi đầu của một loạt các đợt xả hàng khác, kéo dài tới cuối quý 2/2012.

Gieo nhân nào thì gặt quả đó! Giáo sư Đặng Hùng Võ, (nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên môi trường) trên Diễn đàn kinh tế Việt Nam đã thú nhận, thị trường bất động sản Việt Nam hình thành không phải dành cho người tiêu dùng và người dân đang thật sự cần nhà ở mà dành cho kẻ đầu cơ, “nhóm lợi ích”. Những chủ nhân kinh doanh địa ốc đã tận hưởng siêu lợi nhuận mấy chục năm qua và bây giờ đến lượt họ “phải trả”. Đó là quy luật!

Mọi “cái chết” đều có nguyên nhân. Của cải ở thế gian này không tự dưng có một cách dễ dãi như những gì chúng ta đã từng chứng kiến. Cách đây mấy ngàn năm, Đức Phật có khuyên bảo các đồ đề của Ngài rằng: “Hiện tại là cái bóng của quá khứ, tương lai là cái bóng của hiện tại”. Chúng ta không thể nào chạy ra khỏi cái bóng của chính mình. Và như thế, chúng ta cũng không thể nào trốn chạy khỏi những kết quả của hành động do chính chúng ta đã tạo ra.

Văn Khoa
ĐTPT Số 36/2011
(ảnh minh họa)

Check Also

nha_o_xa_hoi_ylhy

Cần có mục tiêu phát triển nhà ở giá rẻ cho thuê tại Đô thị

Trải qua 10 năm hoạt động, “Thị trường nhà ở đô thị” nước ta đã …