Đầu tư căn hộ cho thuê?

Trong lúc đất nền chưa “gượng dậy”, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng thời gian gần đây bỗng “ấm” lại do nhu cầu vay tiền ngân hàng đê mua căn hộ cho thuê lan rộng. Có thể đây là kiểu kinh doanh “lấy mỡ nó rán nó” nhằm tìm kiếm một khoản lợi nhuận bù đắp cho thu nhập ngày đang giảm sút. Và đó cũng là một phương án kinh doanh khả thi trước viễn cảnh các nhà đầu tư nước ngoài đang kế hoạch quay lại thành phố này. 

Đầu tư căn hộ cho thuê?

Ngân hàng vào cuộc

Nhu cầu vay mua căn hộ cho thuê đang “ấm” dần tại Đà Nẵng, tất nhiên có sự tham gia của các ngân hàng. Trong vai người vay vốn, chúng tôi gọi điện thoại đến ngân hàng MB trên đường 30/4. Khi trình bày nhu cầu vay mua căn hộ tại Đà Nẵng, chị H.L cho biết, ngân hàng này sẽ cho khách hàng vay khoảng 70% giá trị căn hộ. Thời gian cho vay phụ thuộc vào thu nhập của gia đình, trung bình 10 năm, tối đa là 20 năm. Tài sản thế chấp cho món vay là căn hộ đã mua, đây là phương thức đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay đã được nhiều ngân hàng thực hiện trong thời gian qua.

Khi đề cập đến lãi suất, nhân viên tín dụng ở đây cho biết, mức mời chào được ngân hàng MB đưa ra 6 tháng đầu tiên là 8%/năm. 18 tháng tiếp theo, lãi suất thả nổi theo nguyên tắc, lãi suất cho vay bằng lãi suất huy động tiết kiệm 24 tháng (trả lãi sau) cộng với biên độ cố định là 3,5%/năm. Bắt đầu tháng thứ 25 trở đi, lãi suất thả nổi theo nguyên tắc, lãi suất cho vay bằng lãi suất huy động tiết kiệm 24 tháng (trả lãi sau) cộng với biên độ cố định là 5,7%/năm. Lãi suất huy động tiết kiệm hiện tại (24 tháng trả lãi sau) là 8,5%/năm, với công thức này, lãi suất cho vay điều chỉnh lần 1 sẽ là 12%/năm (8,5%/năm + 3,5%/năm), lần 2 là 14,2%/năm (8,5%/năm +5,7/năm). Nếu tính toán cẩn thận, lãi suất những năm sau khá cao, e rằng người vay sẽ không thể “chịu đựng” nỗi với thu nhập hiện nay. Một vấn đề khách hàng cần lưu ý, trong 3 năm đầu, người vay phải cam kết trả nợ theo lịch, không được trả nợ trước hạn. Những năm tiếp theo, khách hàng có quyền tất toán hợp đồng vay vốn

Qua trao đổi với một số nhân viên ngân hàng tại Đà Nẵng, thủ tục, hồ sơ của loại hình vay vốn mua căn hộ tương đối dễ dàng. Bản thân các ngân hàng cũng đã ký kết hợp đồng vay vốn trước đó với chủ đầu tư căn hộ. Số tiền giải ngân cùng số vốn tự có sẽ chuyển khoản thẳng vào tài khoản của người thụ hưởng, tránh trường hợp sử dụng vốn sai mục đích hạn chế rủi ro trong cho vay. Ngoài ra, sự hợp tác giữ ngân hàng và chủ đầu tư cũng khiến cho người có nhu cầu yên tâm hơn khi tiếp cận vốn vay.

Người vay mua căn hộ nói gi ?

Căn hộ Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) có nhiều loại. Loại 2 phòng ngủ (PN) có diện tích 93,58m2, loại 3 PN có diện tích 110,63m2 và 117,22m2. Anh L (một nhân viên sell của công ty T.K, nhà môi giới căn hộ HAGL tại Đà nẵng) cho biết, giá căn hộ ở đây tùy thuộc vào độ cao của tầng nhà, căn hộ càng thấp, giá càng rẻ. Giá bán hiện nay (chưa có thuế VAT), từ tầng 4 – 9 là 11,9 triệu đồng/m2, tầng 10 – 15 là 12,15 triệu đồng/m2, tầng 16 – 21 là 12,4 triệu đồng/m2, tầng 22 -27 là 12.65 triệu đồng/m2. Cao nhất là tầng 28 – 32 với giá 12,9 triệu đồng/m2. Ngoài ra, người mua căn hộ phải đóng phí bảo trì 2% giá trị căn hộ

Như vậy, mức giá bình quân căn hộ tại HAGL từ 1,215 đến 1,651 tỷ đồng. Theo quy định của ngân hàng, với mức vay 70% giá trị căn hộ, người vay tiền phải đảm bảo số vốn còn lại là 30%. Cơ cấu vốn tham gia như vậy được xem là tạm ổn, tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể tiếp cận được phân khúc căn hộ trung bình tại Đà Nẵng. Có nhiều khách hàng tìm đến thị trường này với nhiều nhu cầu khác nhau. Có người mua nhà để ở, có kẻ sở hữu để cho thuê, có nhà đầu tư “chê” lãi suất tiết kiệm thấp, bỏ tiền mua căn hộ chờ cơ hội giá lên, bán ra để kiếm lời.

Để cho thuê, trước tiên, chủ đầu tư phải trang bị đầy đủ nội thất vì giá cho thuê sẽ tùy thuộc vào cách trang trí căn hộ. Chi phí trọn gói cho dịch vụ “mông má”  dưới 100 triệu đồng. Hiện nay giá cho thuê căn hộ khảng 500 USD/tháng (căn 2 PN), từ 600 đến 700 USD/tháng (căn 3 PN), loại 3 PN khó cho thuê hơn vì đắt đỏ. Riêng  căn hộ chưa có nội thất giá thuê ở mức 400USD/tháng. Các khoản phí khác người thuê phải chịu như phí sinh hoạt 4.000 đồng /m2 / tháng, phí giữ xe máy 50.000 đồng / tháng, phí giữ xe ô tô 300.000 đồng / tháng (tất cả đều chưa có thuế VAT).

Trao đổi với một khách hàng K.P (Phường Hòa Cường – Đà Nẵng), người đầu tư tới 3 căn hộ tại đây đã cho người nước ngoài thuê. Chị bộc bạch, với mức cho thuê 11 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 3 phòng ngủ (117 m2), nhà đầu tư đủ sức trả lãi ngân hàng trong một thời gian dài. Chị chiết tính, với 1 căn hộ loại 2 PN (giá khoảng 1,3 tỷ đồng), tiền vay ngân hàng trung bình 900 triệu đồng, lãi phải trả hàng tháng 6 triệu đồng/tháng (6 tháng đầu), 9 triệu đồng/tháng (18 tháng tiếp theo) và 10,65 triệu đồng (kể từ tháng 25 trở đi). So sánh tiền thu được cho thuê nhà và tiền lãi vay phải trả, chị K.P vẫn ở ngưỡng an toàn. Tuy nhiên, dưới góc độ  kinh tế, tính cả vốn tự có 400 triệu đồng (với lãi suất tiết kiệm 8%/năm), nhà đầu tư vẫn không có lợi nhuận bao nhiêu. Ngược lại, họ kỳ vọng, khi trả dần số tiền gốc bằng các khoản thu nhập khác, trong tương lai, gia đình họ sẽ sở hữu được một căn hộ cao cấp sau thời gian cho thuê.

Rủi ro ?

Về nhu cầu thuê, vài nhà đầu tư căn hộ ở Đà Nẵng cho biết, khách thuê đa số từ Đài Loan, Nhật, Hàn, Philipin và cả người Việt công tác tại Đà Nẵng. Tuy nhiên thời gian thuê ngắn (từ 6 đến 12 tháng), người cho thuê rất hiếm ký được một hợp đồng dài hạn trên 1 năm. Nhu cầu thuê nhà rất nhiều, có nhiều trường hợp rất hấp dẫn, vừa ký hợp đồng mua căn hộ vừa ký kết luôn hợp đồng cho thuê nhà. Một vài nhân viên môi giới căn hộ khuyến khích những người có dự định, họ đang có nhiều khách từ nước ngoài đến Đà Nẵng tìm kiếm căn hộ để thuê.

Khi hỏi về rủi ro trong quá trình thực hiện phương án mua căn hộ cho thuê, một người môi giới bất động sản cho biết, rủi ro cơ bản của kiểu đầu tư này là “đầu ra” của của thị trường thuê nhà. Nhiều khi tìm được “mối” cho thuê, nhà đầu tư vội vàng mua căn hộ, ký kết hợp đồng cho thuê với thời gian 1 năm. Tuy nhiên, bước sang năm thứ 2,  mặc dù đã “đánh tiếng” rất nhiều người nhưng vẫn không tìm được người thuê nhà, đành phải đóng cửa, chờ cơ hội khác.

Thông thường các hợp đồng cho thuê nhà theo dạng này khoảng 12 tháng, người thuê nhà phải nộp tiền 3 tháng 1 lần, đồng thời đặt cọc 1 tháng. Trong trường hợp bên thuê nhà không thực hiện đúng hợp đồng thuê nhà, họ sẽ mất số tiền đặt cọc này. Ngược lại, chủ nhà phải đôn đáo tìm người cho thuê. Để tìm được người thuê nhà, nhà đầu tư căn hộ phải thông qua môi giới cá nhân hoặc một doanh nghiệp. Số tiền chi hoa hồng môi giới thường là 1 tháng tiền thuê nhà (thuê 1 năm), 0,75 (thuê 9 tháng) và 0,5 tháng (thuê 6 tháng). Do vậy, phần thu nhập của nhà đầu tư căn hộ sẽ mất đi một ít so với dự kiến ban đầu.

Nói thế để thấy rằng, kinh doanh bất động sản trong giai đọan hiện nay rất khó khăn. Khi lãi suất tiết kiệm đang hạ dần, để tìm một hướng đi an toàn nhằm đảm bảo được nguồn vốn nhàn rỗi là một vấn đề nan giải. Theo nhận định của các ngân hàng, nhu cầu vốn vay để đầu tư căn hộ tại Đà Nẵng đã có xu hướng tăng lên. Trong đó, vay mua để cho thuê đang có xu thế lan rộng bởi sự quay lại của các nhà đầu tư nước ngoài (FDI), đặc biệt là Nhật Bản, Hàn Quốc,…Cho dù thế nào đi nữa, khi đất nền ở các khu vực ngoại ô đang ế ẩm, xu thế mua căn hộ để cho thuê là giải pháp hữu hiệu nhất, kỳ vọng sự ấm lại của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng.

Văn Khoa

Check Also

1_625345

ĐÔ THỊ BIỂN VIỆT NAM – TIẾP CẬN VẤN ĐỀ VÀ SUY NGẪM VỀ ĐƯỜNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN

Việt Nam minh châu trời Đông Việt Nam nước thiêng tiên rồng Non sông như …

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *