Home / QUY HOẠCH - KIẾN TRÚC - XÂY DỰNG / Mô hình hợp tác mới trong kinh doanh xây dựng

Mô hình hợp tác mới trong kinh doanh xây dựng

Kinh doanh xây dựng đối mặt với hàng loạt thách thức, có ảnh hưởng tới từng thành viên trong chu trình sống của công trình, từ kiến trúc sư cho đến chủ đầu tư. Dù cho công nghệ có tiến bộ, song tuyệt đại đa số các công trình cũng không thể dễ dàng đáp ứng những thay đổi về nhu cầu kinh doanh của những người sử dụng công trình. Hơn nữa, nhiều chủ công trình lại tập trung vào giá thành xây dựng có chiều hướng tăng cao hoặc ngay cả khi chúng sụt giảm đến hơn 75% tổng chi phí cho công trình trong chu kỳ sống của nó. Và mặc dù yêu cầu đổi mới là bức thiết, hiện ở một số nước vẫn chưa có được những ý tưởng mới và làm tăng áp lực mạnh hơn với những giới hạn mỏng manh đặc trưng cho kinh doanh xây dựng. Thực ra, những thách thức mới này không có gì xa lạ. Tuy nhiên những thay đổi của chúng có thể khắc phục được hay không nếu chỉ trông chờ vào nhiệt tình của chúng ta.

international-jobs-1200x400

Chúng ta cần tin rằng có ba nhân tố có tính chất quyết định sự tiến triển của kinh doanh trong những năm tới.

Thứ nhất là sự thay đổi rõ rệt trong thiết kế công trình, nó làm biến đổi cách thức sử dụng và quản lý công trình. Thứ hai, chúng ta sẽ phát triển những biện pháp mới trong xây dựng công trình, chọn lựa những quá trình tốt nhất và đưa thông tin có hiệu quả hơn, nhằm đạt được mục tiêu của chúng ta là “duy nhất được lặp lại” – một biện pháp của các quá trình chuẩn, ngay cả khi chúng ta biết rằng các công trình không giống nhau.

Song, nhân tố quan trọng nhất là mối quan hệ công tác mới được hình thành giữa tất cả các bên tham gia và chu trình sống của công trình, làm xáo trộn chức năng đặc trưng cho nghề kinh doanh ngày nay và tạo điều kiện cho các kiến trúc sư, kỹ sư, công ty xây dựng, chủ đầu tư và người sử dụng công trình hợp tác với nhau có hiệu quả. Đến lượt mình, những thay đổi này sẽ được hỗ trợ bởi hàng loạt công nghệ mang ứng dụng mạng, vô tuyến, công nghệ ảo được triển khai vào từng giai đoạn phát triển, từ thiết kế cho đến quản lý, và cả những công nghệ đóng mở cho hiệu quả cơ động.

Thiết kế các công trình đóng mở cơ động

Kiến trúc đang biến đổi rất nhanh với những công trình có hình thái tự do thay cho các thiết kế truyền thống, vuông vức và các vật liệu thân thiện với môi trường, vật liệu tiến bộ được triển khai rộng rãi. Cho tới nay, ở mức độ cơ bản hơn, sự thay đổi vẫn chưa đủ nhanh. Mặc dù các công trình vốn đã cơ động bởi những hạn chế về vật lý, nó vẫn sẽ có khả năng tạo ra môi trường cơ động hơn cho chủ công trình và người sử dụng hơn so với những gì chúng ta đang làm.

Bắt đầu với khái niệm “đóng mở được”, cần phải áp dụng mọi công nghệ trong công trình, từ điện thoại, nghe nhìn đến truyền hình. Những người sử dụng không muốn ứng xử với mạng lưới truyền hình và truyền hình cáp, với cái chuyển mạch và bộ chỉ đường, hoặc nối mạng với Internet. Họ muốn cắm nối ngay vào cổng dữ liệu và tự động nối mạng với các công nghệ mà họ cần chứ không phải là các dịch vụ xây dựng hoặc các mạng lưới dữ liệu riêng của họ. Nói cách khác, các công nghệ này phải trở thành một dịch vụ chuẩn tương tự như điện, nước và ga được cung cấp khi đóng mở vòi. Nếu những người sử dụng biết rằng họ có thể đóng mở để vận hành các dịch vụ này một cách dễ dàng và họ có thể đẩy nhanh tốc độ khi đưa vào công trình riêng của mình.

Các công nghệ sẽ trở thành dịch vụ chuẩn, giống như điện, nước, ga được cung cấp chỉ bằng động tác ấn nhẹ hay vặn công tắc

Những yêu cầu này phải được tính kể đến ngay từ phút đầu trong chu trình sống của công trình, sao cho các thành phần được cung cấp có thể xây lẫn vào trong vỏ công trình. Sau cùng, khả năng đóng mở được phải mở rộng ra ngoài phạm vi công trình: nó tạo điều kiện cho người sử dụng “ấn nút” vào văn phòng thật sự, bất kể họ ở đâu, sử dụng máy điện thoại, máy tính cá nhân hay điện thoại qua Internet.

Cũng phát sinh yêu cầu cho kiến trúc sư về những khả năng mới của kết cấu ngôi nhà nhằm dễ dàng quản lý các dịch vụ xây dựng hơn. Các bộ cảm ứng thường được dùng để kiểm tra về sưởi, thông gió và điều hòa không khí, song chúng cũng có thể được dùng trong nhiều ứng dụng khác. Chẳng hạn, nếu cần thì có thể điều khiển bằng dòng điện cho thiết bị chiếu sáng với phụ tùng cảnh báo trước cho người quản lý bóng đèn nào sắp hỏng. Chúng ta còn có thể đưa nhiều phương tiện vào thiết kế nội thất, sao cho môi trường được vận hành một cách tiện nghi hơn nữa.

Rồi những thiết kế này cũng sẽ thay đổi để có thể áp dụng rộng rãi trong công nghiệp xây dựng và sử dụng công trình. Về lý thuyết, những thay đổi này sẽ đòi hỏi nghiên cứu phát triển mạnh hơn nữa, từ đó mà hỗ trợ khích động khu vực trường đại học cũng như công nghiệp và làm thức tỉnh các sinh viên kỹ thuật xây dựng. Đặc biệt, kinh doanh xây dựng không hấp dẫn đối với giới trẻ, dẫn đến tình trạng là ở nhiều nước, số sinh viên khoa xây dựng thường thiếu trong một thời gian khá dài. Quan trọng hơn, những thay đổi về thiết kế có thể thúc đẩy các tổ chức suy nghĩ lại về cách sử dụng công trình. Một khi môi trường đóng mở được có thể dễ dàng nối mạng, thì không những chỉ có các cơ quan nhỏ, mà cả những trung tâm lớn của khu vực cũng tạo ra nhiều điều kiện thuận lợi cho người làm công và các ông chủ thu lợi nhiều hơn nữa.

Những thách thức phải đối mặt trong lĩnh vực xây dựng

Như trong lĩnh vực thiết kế đã nêu ra những hậu quả chủ yếu, kinh doanh xây dựng cũng phải đối mặt với những thách thức riêng của nó. Thứ nhất là các ranh giới mà chúng ta vận hành đã quá chật hẹp, dù cho có rủi ro cao nhưng nhiều công ty đã hoạt động với một ranh giới mỏng manh là vài phần trăm. Thứ hai là, trong cùng thời gian đó, chúng ta chịu áp lực khắt khe là phải xây nhanh và có hiệu quả hơn. Có những dự án chìa khóa trao tay trong ba tháng đã hoàn thành.

Trong khi những nhân tố này sẽ củng cố việc kinh doanh do chúng tạo ra, thì thị trường xây dựng vẫn rạn vỡ một cách rõ rệt và dậm chân tại chỗ. Chẳng hạn, tại Đức, công ty xây dựng lớn nhất có một thị phần không quá 1 phần trăm, và thị phần tổng hợp của 10 công ty hàng đầu còn xa mới tới mức 10 phần trăm. Chúng ta không nhìn thấy triển vọng gì lớn về phía những nhà thầu cạnh tranh mua bán để trở thành những nhà thầu siêu hạng, hoặc là có sự hợp nhất mạnh mẽ giữa các kiến trúc sư. Ngoài ra, còn do giai đoạn đầu của chu trình sống – là thiết kế, đây là một lĩnh vực hoạt động “nghệ thuật” hơn là một quá trình có định hướng, một lĩnh vực xây dựng có khoa học; và nếu anh không có khả năng tạo ra một quá trình có định hướng thì anh sẽ mất nhiều lợi nhuận trong sự hợp nhất đó. Chúng ta tin rằng khi xảy ra sự hợp nhất, sẽ có nhiều thành phần khác nhau của chu trình sống hơn là trong nội bộ của các thành phần đó, tương tự như biện pháp mở rộng vào trong các giao dịch quản lý có phương tiện.

Cũng tồn tại một vài ẩn ý. Đối với các bộ khởi động, nếu không có hợp nhất thì áp lực thị trường trong việc tìm kiếm hiệu quả trong chu trình sống của công trình và thúc đẩy vượt qua những thay đổi. Hơn nữa, một số ít công ty còn có những tiềm lực để nghiên cứu và tìm kiếm sự thay đổi của nhu cầu trong kinh doanh. Thực ra, giá thành là yếu tố cản trở lớn nhất để đổi mới mọi thứ trong chúng ta.

Ngoài ra, một vài đặc trung cơ bản của thị trường xây dựng cũng đòi hỏi phải có sự thay đổi căn bản. Chẳng hạn, tại thị trường châu Âu những nhu cầu cấp bách để tìm kiếm các phương pháp bỏ thầu mới. Hiện nay, quá trình đấu thầu ở các nước như Đức – đặc biệt là trong khu vực công cộng – được các kiến trúc sư tìm kiếm các điển hình, và dựa trên những kiến nghị đệ trình để đáp ứng việc thể hiện chức năng hoặc bản dự toán khối lượng và nhân công. Nhà thầu buộc phải đáp ứng những yêu cầu này và không có lối thoát để đưa vào những thiết kế hoặc mẫu hình khác. Trong thực tế, khu vực công cộng thường có những hạn chế để chấp nhận các thiết kế được lựa chọn, bởi các nhà thầu có thể than phiền rằng quá trình đấu thầu không tạo một sân chơi đúng mức. Chình vì vậy, việc cạnh tranh trong quá trình đấu thầu sẽ tập trung vào giá – tìm kiếm các giới hạn thấp và tạo nên một quan hệ không mấy thân thiện giữa các nhà thầu và khách hàng. Và do vậy bế tắc trong việc đổi mới.

Thực hiện lặp lại sự độc đáo

Chúng ta đang nói đến những thách thức ở hai mức độ: khi thực hiện các quá trình xây dựng cho chúng ta và thực hiện sự hợp tác giữa các bên tham gia khác nhau trong suốt chu trình sống của công trình. Từ một viễn cảnh xây dựng, mục tiêu của chúng ta là thực hiện lặp lại sự độc đáo. Khi chú ý đến cơ sở của danh mục tài khoản an toàn được chuẩn hóa hoặc tiến bộ của dự án, sự độc đáo có thể lặp lại là phải tính toán sao cho kỹ năng kinh doanh của chúng ta là tốt nhất và có thể áp dụng chúng một cách vạn năng. Có một số thay đổi đó lại là cơ bản. Chẳng hạn, chúng ta đẩy mạnh việc thực hiện một mẫu nhà tiền chế, thay đổi nhiều việc xây dựng kết cấu công trình tại công trường sang sân bãi sản xuất. Mục đích là thực hiện những công việc khó khăn và nhiều rủi ro hơn tại nhà máy, nơi chúng ta có thể kiểm tra được chặt chẽ, có thể thực hiện công tác lắp ráp tại hiện trường sản xuất. Điều này mang đến cho nghề kinh doanh một mẫu hình có hiệu quả, tương tự như công nghiệp hóa, và cũng có những hiệu quả rõ rệt và tích cực đối với sức khỏe và an toàn. Đó là một xu thế không thể đảo ngược nhằm đảm bảo an toàn trên công trường trong những thập niên vừa qua và chúng ta còn tiếp tục thực hiện để giảm thiểu các tai nạn.

Công-nhân-tất-bật-xây-dựng

Từ một viễn cảnh xây dựng, mục tiêu của chúng ta là lặp lại sự độc đáo

Tương tự, chúng ta đang đưa những kỹ thuật xây dựng “xanh” vào các quá trình xây dựng. Những tiêu chuẩn môi trường của Đức rất chặt chẽ, và những vấn đề về hiệu quả năng lượng, tái chế, lựa chọn vật liệu và kiểm soát chất thải cũng tương đối tiên tiến so với Hoa Kỳ. Về mặt lịch sử, một phần ảnh hưởng do giá năng lượng ở châu Âu có cao hơn, song cũng còn do những nguyên nhân về chính trị và xã hội. Tuy nhiên, là một công ty, khi tiếp cận với những giải pháp xanh tại Hoa Kỳ, nơi chúng tôi đã có 40 công trình được chứng nhận “công trình xanh” với các mức độ khác nhau là chứng nhận bạch kim và vàng. Không phải chờ đợi có những quy định mới áp dụng cho các công trình xanh này, trong nhiều trường hợp, nó đã được đưa vào trong quá trình xây dựng trước khi khách hàng có yêu cầu.

Tính độc đáo có khả năng lặp lại cũng nói lên rằng những kỹ năng áp dụng cho một tầng của ngôi nhà trong quá trình xây dựng cũng sử dụng được cho toàn thể. Chẳng hạn, làm sao chúng ta lại không sử dụng các công nghệ xác định tần số truyền thanh (RFID) để theo dõi hàng hóa trong quá trình xây dựng một khi chúng ta không thể sử dụng các công nghệ khác tương tự vào trong kết cấu lõi của công trình để quản lý phòng ngừa hay sửa chữa?

Trong khi những thay đổi này hình như còn xa vời, điều quan trọng cần luôn nhớ là trong công nghiệp, chúng ta phải đạt hiệu quả trong các quá trình quản lý. Khi Commerzbank Tower được xây dựng ở trung tâm Frankfurt, nhiều cấu kiện lớn, rộng trên 5m đã phải lắp ráp lại ngoài công trường để vận chuyển. Có đến mấy tuần lễ, giao thông ở trung tâm thành phố Frankfurt bị cấm vào buổi tối và mọi cột đèn giao thông và tín hiệu phải dời đi để có thể vận chuyển các cây cột khổng lồ đi trên đường. Rồi đến sáng hôm sau, vào giờ giao thông cao điểm, mọi thứ lại được lắp ráp trở lại. Đây là một sự thực hành phức tạp về lôgic mà kinh doanh vẫn thường làm.

Chúng ta tin tưởng rằng công nghệ sẽ đóng một vai trò đáng kể trong việc hỗ trợ các tiến bộ này trong lĩnh vực xây dựng. Ở tầm chiến lược, công nghệ hỗ trợ mọi nỗ lực của chúng ta trong việc triển khai các quá trình sản xuất tối ưu và cung cấp một sàn trao đổi và cộng tác thông tin. Ở tầm chiến thuật, chúng ta cũng chọn một số công nghệ chuyên biệt, gồm cả mô hình hóa bốn chiều. Đó là những mô hình ba chiều cộng thêm một chiều chỉ sự tiến hóa quá trình xây dựng qua các thời gian. Tại đây các kiến trúc sư, chủ công trình, người thực hiện dự án và những chuyên gia điều chỉnh có thể cùng nhau dự án công trình một cách chi tiết và xem xét các chiến lược được lựa chọn.

Ở tầm chiến lược, công nghệ hỗ trợ mọi nỗ lực của chúng ta trong việc triển khai các quá trình sản xuất tối ưu và cung cấp một sàn trao đổi và cộng tác thông tin.

Một trong những thách thức lớn nhất mà công nghiệp xây dựng đối mặt là những thông tin trao đổi – không kể những thông tin không tới, mà là những thông tin chính xác cập nhật được. Chúng ta sử dụng một phạm vi rộng các công nghệ, một số trong đó là công nghệ phổ biến, nhưng được áp dụng theo phương pháp mới. Chẳng hạn, hai phương pháp thông tin chủ yếu của chúng ta là thư điện thử và gọi điện thoại. Tuy nhiên, giá trị thực của hai phương tiện này có được khi chúng ta hợp nhất được với các hệ thống tác nghiệp của chúng ta, được thiết lập theo tiến trình công việc sao cho chúng trở thành nhiệm vụ có định hướng và áp dụng các công cụ đọc tức thời. Chẳng hạn, các danh mục kiểm tra an toàn có thể gửi qua điện thoại; hoặc nếu tôi đang ở trên công trường mà quên trang bị an toàn, tôi có thể tiếp cận một video hoặc một tài liệu vắn tắt về vấn đề này.

Tất nhiên, vô tuyến điện là một kỹ thuật chủ chốt và chúng ta tin rằng nó sẽ củng cố nỗ lực của chúng ta để tạo ra cái gọi là “công việc ngày trong hộp”. Tầm nhìn của chúng ta là cung cấp một vị trí với hạ tầng cơ sở vô tuyến để có thể vận hành ngay được chứ không phải là chờ đợi đến giai đoạn kết nối truyền thông sau. Chúng ta cũng đang bắt đầu sử dụng tiếng nói qua Internet nên có thể tránh phương tiện cục bộ và có thể có người hoạt động tại địa điểm như một cơ quan các số máy điện thoại phụ của họ.

Một mô hình hợp tác trong kinh doanh xây dựng

Trong khi chúng ta làm việc tại khu vực xây dựng, trước hết nhằm đạt được tính độc đáo lặp lại thì mục tiêu thứ hai là cải thiện mức độ cộng tác giữa các bên phối hợp trong chu trình sống của công trình.

Các kho chứa chức năng đặc trưng cho các công nghiệp của chúng ta cũng giống như các ngành khác, là những cản trở chính, và đó là áp lực nặng nề cho các kiến trúc sư, kỹ sư, công ty xây dựng, chủ công trình và người sử dụng khi cùng nhau làm việc cho có hiệu quả hơn. Giới hạn cuối cùng mà chúng ta muốn tạo ra cho các chủ công trình và người sử dụng là có hiệu quả và mềm dẻo về giá thành, và những môi trường xanh. Và nếu chúng ta muốn làm cách nào để có lợi và có hiệu quả cho những bên tham gia trong chu trình sống của công trình thì cần phải điều hòa giữa các bên tham gia đó.

Muốn vậy, nó đòi hỏi một sự thay đổi về bộ nhớ. Hàng ngày, các kiến trúc sư cần để hết tâm trí vào các công ty trong các giai đoạn thiết kế; có như thế mới cho phép chúng ta tư vấn được các công nghệ được áp dụng và tranh luận kịp thời về những yêu cầu xanh có ảnh hưởng đến các nhân tố thiết kế, sử dụng như thế nào. Cũng đã có nhiều ví dụ xảy ra trong thiết kế trường học, trong đó sử dụng khuôn viên và các phương tiện nhằm phân tích chi tiết quan trọng. Hơn nữa, các chủ công trình cần đưa những biện pháp quản lý chu trình sống vào để đánh giá khi họ giao công trình. Thay vì phải tập trung chú ý vào vấn đề giá trình để kiếm lợi nhuận lớn hơn thì họ lại chú tâm vào những biện pháp xanh và các nhân tố tác nghiệp trong giai đoạn thiết kế, hơn là chu trình sống về sau này. Cũng sẽ có lợi cho những người sử dụng nếu chủ công trình dành thời gian nhiều hơn cho việc sớm đánh giá những hạng mục có liên quan đến quản lý, làm giảm tổng chi phí tác nghiệp. Như vậy có thể tác động trở lại tới chủ công trình, nâng cao tiện nghi cho người sử dụng.

Tầm nhìn của chúng ta là cung cấp một vị trí với hạ tầng cơ sở vô tuyến để có thể vận hành ngay được chứ không phải là chờ đợi đến giai đoạn kết nối truyền thông sau

Sự cộng tác có hiệu quả cũng đòi hỏi hiểu biết nhiều hơn về thuật ngữ. Tại một mức độ, chúng ta sẽ có một bộ tiêu chuẩn để định nghĩa các thuật ngữ dạng “đóng – mở” có nghĩa thực tế là gì. Cơ bản hơn, việc kinh doanh bị thất bại bởi giải thích không rõ hoặc dịch sai. Khi người sử dụng bàn bạc với chủ công trình về không gian bán lẻ, họ làm như vậy vì xuất phát từ một triển vọng kinh doanh; họ hiểu về không gian trong ngữ cảnh hỗ trợ họ bán hàng và tạo thói quen cho khách hàng. Tuy nhiên, các chủ công trình lại nghĩ đơn giản rằng đó là thuật ngữ về đơn vị diện tích. Để cộng tác có hiệu quả, đôi bên cần nói chung một ngôn ngữ của kinh doanh.

Cũng có thể dễ dàng nói về nguyên tắc của sự cộng tác chéo, nhưng thực hiện thì khó khăn. Tuy nhiên, có một số khả năng ban đầu để dễ dàng chuyển tiếp. Trước hết phải có nhu cầu bức thiết đối với một liên hiệp các công ty. Có nhiều công ty kiến trúc và thiết kế và cả một số nhà doanh nghiệp ở khắp nơi, song chúng ta cần một tập đoàn “bắc cầu” những bên tham gia khác nhau và lôi kéo họ cùng vào các lợi ích.

Thứ hai là, chúng ta phải xem xét mở rộng việc áp dụng quản lý thông tin xây dựng sao cho bao quát được toàn bộ chu trình sống. Chúng ta đã phát triển áp dụng một phần mềm cho xây dựng nhằm trước tiên mô hình hóa công trình xây dựng. Các công nghệ này sẽ giúp chúng ta hiểu là ngay từ đầu đã phải sắp xếp như thế nào để thực hiện một kế hoạch kinh doanh trong toàn bộ chu trình sống của công trình. Chúng ta cần nhìn thấy trước cung cách của những bên tham gia, khả năng làm thay đổi không gian cũng như khả năng “đóng – mở” cơ động. Khi áp dụng mô hình số hóa, chúng ta có thể xây dựng tốt, làm giảm đáng kể chi phí xây dựng và vận hành.

Tri Tân

(Theo Connected Real Estate)

ĐT&PT số 74 – 75/2018

Check Also

140117-ban-do-danang-1478102493

Quan điểm phát triển các dự án bất động sản và những nội dung đặt ra cho thành phố Đà Nẵng trong quá trình đô thị hóa

I. Vài nét tổng quan về thành phố Đà Nẵng Đà Nẵng là đô thị …