Home / QUY HOẠCH - KIẾN TRÚC - XÂY DỰNG / QUY HOẠCH / Quản lý quy hoạch theo hệ số sử dụng đất hay tầng cao của công trình trong việc lập quy hoạch xây dựng đô thị?

Quản lý quy hoạch theo hệ số sử dụng đất hay tầng cao của công trình trong việc lập quy hoạch xây dựng đô thị?

Cùng với sự phát triển kinh tế, từ sau khi có chính sách đổi mới, đặc biệt tại địa bàn thành phố Quy Nhơn hiện nay đã xuất hiện hàng loạt dự án đầu tư xây dựng công trình cao tầng (trên 20 tầng) ở khu vực trung tâm thành phố, có những dự án lớn trên 40 tầng. Theo đó, các nhà cao tầng đã tạo nên bề mặt mới cho khu vực trung tâm, thành phố Quy Nhơn trở nên khang trang hơn, hiện đại hơn nhưng ngược lại cũng xuất hiện nhiều vấn đề cần quan tâm, trong đó có ý kiến về quản lý tầng cao tránh tác động xấu đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật của đô thị.

Trên cơ sở các Quy chuẩn, tiêu chuẩn và các quy định nhà nước liên quan đến việc quản lý quy hoạch thì hiện nay, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính của đồ án quy hoạch thường được thể hiện trên các thông số về tầng cao xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy hoạch dân số, chỉ tiêu tỷ lệ cây xanh, đất giao thông và các công trình thiết yếu về hạ tầng xã hội như y tế, giáo dục, khu thể dục thể thao… Trong đó, chỉ tiêu cơ bản nhất và thường được chú ý nhiều nhất trong công tác quản lý theo quy hoạch xây dựng là tầng cao xây dựng, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất (HSSDĐ).

Do vậy, vấn đề đặt ra trong việc quản lý quy hoạch thì quản lý theo tầng cao hay HSSDĐ là phù hợp với xu thế hiện nay. Để trả lời cho câu hỏi này, cần xem xét nội dung quản lý đầu tư xây dựng một công trình trong đô thị phải qua các bước cơ bản như:

Bước 1: Chấp thuận địa điểm hoặc quyết định chủ trương đầu tư. Đối với giai đoạn này, điều quan trọng nhất của các chủ đầu tư là việc lựa chọn được địa điểm xây dựng có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả đầu tư dự án, còn với chính quyền, việc chấp thuận địa điểm xây dựng hay chủ trương đầu tư là quyết định mục đích sử dụng đất cụ thể tại địa điểm đó cũng như xác định được dự án đầu tư tại khu vực theo định hướng quy hoạch. Đây cũng là bước quyết định các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch và kiến trúc công trình như mật độ xây dựng chiều cao công trình và một số yêu cầu khác được nêu trong văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng hay chủ trương đầu tư.

Bước 2: Thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng. Đây là bước thẩm định về quy hoạch, kiến trúc và môi trường theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và các tiêu chí đã xác định trong văn bản thỏa thuận địa điểm trước đó.

Bước 3: Kiểm tra, giám sát xây dựng và kiểm tra giám sát khai thác sử dụng công trình đúng các yêu cầu kiến trúc quy hoạch của công trình. Liên quan tới đất đai và quy hoạch để định hình công trình chủ yếu ở bước 1.

Việc chấp thuận địa điểm dựa trên các tiêu chí:

+ Chức năng khu đất được xác định theo quy hoạch chi tiết được duyệt (khu vực chưa có quy hoạch chi tiết phải được cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chung xác định). Tiêu chí này chỉ xác định chức năng công trình phù hợp với chức năng khu đất theo quy hoạch; Quy mô sử dụng công trình phù hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi quy hoạch được duyệt (hoặc trong phạm vi bán kính ảnh hưởng của công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện có tới công trình nếu là khu vực đô thị cải tạo).

+ Quy mô công trình được thể hiện qua chỉ tiêu về mật độ xây dựng và tầng cao xây dựng. Những chỉ tiêu này là căn cứ để tính toán (hay lựa chọn) chỉ tiêu về chiều cao và mật độ xây dựng tối đa của các công trình trong ô đất.

+ Các yêu cầu về kiến trúc cảnh quan và môi trường, bao gồm các giới hạn chiều cao, hình khối và màu sắc kiến trúc, về mật độ xây dựng (bảo đảm thông thoáng), yêu cầu về đầu nối hạ tầng kỹ thuật, các lưu ý về an toàn công trình…

Các yêu cầu này được xác định từ thiết kế đô thị (một nội dung của quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch chi tiết) hoặc từ sơ phát kiến trúc công trình.

Thực tế hiện nay, trong đồ án quy hoạch phân khu hay các đồ án QHĐT trên địa bàn tỉnh chủ yếu quy định về chiều cao tối đa và mật độ xây dựng. Việc khống chế về chiều cao và mật độ cho từng vị trí đòi hỏi phải có thiết kế đô thị trong các đồ án quy hoạch, từ quy hoạch chung đến quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500. Đây là việc mang tính định hướng theo ý chủ quan chủ trì thiết kế quy hoạch hay của cấp quyết định phê duyệt và chưa khẳng định cụ thể do chưa xác định chủ đầu tư xây dựng công trình.

Trong hai chỉ tiêu tầng cao và mật độ, thì tầng cao ít bị ràng buộc nhất, chiều cao chỉ bị khống chế do yêu cầu an ninh, an toàn công trình và sự ảnh hưởng của các công trình lân cận. Về an ninh phải chấp hành đúng quy định của Nhà nước (ví dụ an toàn đường bay, an ninh đối với các công trình an ninh quốc phòng). Về an toàn do thiết kế, liên quan tới quy chuẩn Nhà nước, tới khả năng và hiệu quả đầu tư… Trong phạm vi cho phép của nhà nước, chủ đầu tư tự chọn tầng cao cho phù hợp với nhu cầu đầu tư. Trong đó, mật độ xây dựng có ý nghĩa quyết định đến môi trường sinh thái.

Trong quản lý quy hoạch xây dựng thời gian vừa qua, do quá chú ý khống chế tầng cao công trình, nên để đảm bảo quy mô công trình lớn, mật độ xây dựng thường quá cao. Giảm mật độ xây dựng là cuộc đấu tranh. Xu hướng chung các chủ đầu tư, nhất là nhà ở, là tăng mật độ xây dựng. Kết quả là HSSDĐ không cao, công trình thấp lè tè với mật độ dày đặc. Đối với chung cư thì yêu cầu càng nhiều tầng dẫn đến quá tải cục bộ cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Dẫn đến quản lý quy hoạch chủ yếu là cục bộ từng lô đất cụ thể, chưa xét đến tính tổng quan của toàn khu vực hay đô thị dẫn đến không đạt hiểu cao trong việc quản lý đất đai xây dựng.

Về hệ số sử dụng đất: Theo các khái niệm thì Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích toàn bộ lô đất (m2). Hệ số sử dụng đất nhằm khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Đây là chỉ số cực kỳ quan trọng, nó thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư cũng như là sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất được đầu tư.

Qua đó, ta thấy hệ số sử dụng đất càng cao mang tính kinh tế cao do tăng diện tích sàn; kết hợp với việc quản lý về mật độ sẽ tiết kiệm được quỹ đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Về mặt xã hội, việc các lô đất gần nhau, cùng diện tích nhưng nếu khác hệ số sử dụng đất thì chiều cao, mật độ xây dựng khác nhau dẫn đến không công bằng trong việc sử dụng đất trong hoàn cảnh giá đất cao như hiện nay. Tuy nhiên, cũng có nhược điểm, nếu hệ số sử dụng đất cao quá sẽ gây ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực; giảm đi tính cạnh tranh của dự án và đô thị. Qua đó ta thấy rằng Hệ số sử dụng đất chứa đầy đủ nội dung kinh tế – xã hội – môi trường sinh thái đô thị và mang tính tổng quát hơn.

Do vậy, trong công tác quản lý quy hoạch cần xem xét, đánh giá hiệu quả của việc áp dụng các chỉ tiêu quản lý về nâng cao với mật độ hay là về hệ số sử dụng đất với mật độ để phù hợp với tình hình hiện nay trên địa bàn tỉnh, tránh các áp lực về hạ tầng kỹ thuật, kết hợp với các chính sách kèm theo quản lý hệ số sử dụng đất để khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và thu thuế từ việc nâng cao hệ số sử dụng đất.

Muốn quản lý theo hệ số sử dụng đất thì yêu cầu đặt ra phải xây dựng được cơ sở dữ liệu tích hợp cơ sở dữ liệu thông tin phục vụ quản lý; theo đó phải chú trọng tới hệ số sử dụng đất, cập nhật kịp thời diện tích mới xây dựng, diện tích bị phá dỡ ở từng khu vực. Những số liệu này giúp ích rất nhiều cho việc tính toán xây dựng các công trình mới, xây dựng và cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội cũ. Không sợ mật độ dân số cao. Không sợ hệ số sử dụng đất cao. Chỉ sợ không có đất phục vụ hệ thống cơ sở hạ tầng. Tăng cường cao, giảm mật độ xây dựng sẽ giúp tăng quỹ đất cho hạ tầng đô thị.

Phòng Quy hoạch – Kiến trúc
Sở Xây dựng Bình Định
(Đô thị & Phát triển số 73 / 2018)

Check Also

1

Dự án bất động sản và bến du thuyền Đà Nẵng: Thật ra sai – đúng nằm ở đâu?

Ngày 07-5, UBMTTQVN thành phố Đà Nẵng đã tổ chức hội nghị Phản biện dự …