Home / QUY HOẠCH / MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN QUAN TÂM TRONG CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ, NHÀ Ở KẾT HỢP THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN QUAN TÂM TRONG CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ, NHÀ Ở KẾT HỢP THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

da nang

1/ Đặt vấn đề

Những năm qua, Đà Nẵng đã có nhiều nỗ lực xây dựng và thực hiện công tác quy hoạch, phát triển hạ tầng, tổ chức không gian đô thị đồng bộ theo hướng văn minh, hiện đại. Bên cạnh sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, những biến đổi sâu sắc trong xã hội và những chuyển động nhiều chiều của kiến trúc đô thị thì quá trình đô thị hóa ở Đà Nẵng cũng đã có những thay đổi đáng kể. Đó là sự tăng trưởng thương mại gắn liền với thị trường bất động sản với nhiều công trình văn phòng, căn hộ cao cấp, khách sạn cao tầng với vóc dáng hiện đại…Việc triển khai thực hiện các dự án mang tính động lực, trọng điểm, quan trọng được khánh thành và đưa vào sử dụng với kết cấu hạ tầng đồng bộ đã tạo sức lan tỏa và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội thành phố. Các công trình này đã góp phần làm mới bộ mặt kiến trúc thành phố, tạo ra được những không gian đặc trưng với nhiều màu sắc đa dạng. Một số công trình cao tầng được xử lý tốt đã tạo được những điểm nhấn mới trong không gian đô thị. Một số khu đô thị mới đã tạo nên một quần thể kiến trúc khá hài hòa với các tòa nhà cao tầng khá hiện đại kết hợp với các không gian mở của cây xanh và mặt nước.

Để kiểm soát triển khai quy hoạch và quản lý theo quy hoạch, lãnh đạo thành phố đã có những chỉ đạo quyết liệt trên cơ sở thực hiện Nghị quyết số 43-NQ/TW về xây dựng và phát triển TP. Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Theo đó, tập trung phát triển Thành phố trên 3 trụ cột chính là du lịch, công nghiệp công nghệ cao và kinh tế biển. Quyết định số 393/QĐ-TTg ngày 18/3/2020 phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội thành phố đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Đà Nẵng sẽ được phát triển theo hướng đô thị sinh thái, hiện đại, thông minh, mang tầm quốc tế và có bản sắc riêng. Trong Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, Đà Nẵng cũng đã có những ý tưởng đột phá về mặt tổ chức không gian đô thị, phân khu chức năng; điều chỉnh cấu trúc đô thị đơn tâm thành phát triển đa cực; ưu tiên tái thiết các khu đô thị cũ thành khu cao tầng và tập trung đầu tư hạ tầng tương ứng.

Các đô thị đều đã chú trọng đến công tác quy hoạch và quản lý theo quy hoạch, chú ý đến giá trị kết nối, vừa mở rộng, vừa phát triển và kịp thời điều chỉnh những bất cập trong quy hoạch và triển khai các dự án đầu tư xây dựng.

nhà ven bien

2/ Các dự án xây dựng nhà ở chung cư và nhà ở kết hợp với dịch vụ thương mại tại Đà Nẵng

Ở Việt Nam, quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt trong những năm gần đây. Hiện cả nước đã có 859 đô thị với mức độ đô thị hóa gần 40% . Riêng đối với Đà Nẵng, theo dự báo đến năm 2020 dân số Đà Nẵng có khoảng 1,6 triệu người và đến năm 2030 là khoảng 2,5 triệu người, trong đó dân số chính thức đô thị khoảng 2,3 triệu người. Dân cư tập trung nhiều vào các thành phố lớn làm tăng nhu cầu về chỗ ở, nơi làm việc và các nhu cầu về hệ thống hạ tầng cơ sở. Với quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, cộng với sự gia tăng dân số cơ học tại đô thị, thì việc xây dựng các chung cư cao tầng là tất yếu và đang được nhiều đô thị lựa chọn để làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Nhà ở cao tầng là giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết chỗ ở cho nhiều người dân, tiết kiệm quỹ đất, tăng diện tích cây xanh và các công trình công cộng, đồng thời góp phần tạo nên bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại. Các khu nhà ở cao tầng được xây dựng theo dự án với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan môi trường sẽ tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh, hình thành các điểm nhấn cho không gian đô thị nói chung và tạo dựng được hình ảnh đô thị.  Thành phố Đà Nẵng cũng đã và đang phát triển theo quy luật ấy. Điều này còn đồng nghĩa với việc tạo cơ hội cho các doanh nghiệp xây dựng được tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho thành phố.

Bờ biển Đà Nẵng kéo dài từ Nam Ô (quận Liên Chiểu) – Hòa Hải (quận Ngũ Hành Sơn) đến Mỹ Khê. Đây là bờ biển trong xanh, sạch đẹp từ bao năm nay, được người dân và khách du lịch đến thưởng ngoạn, tắm biển. Trong vòng 5 năm trở lại đây, tại khu vực dọc biển Mỹ Khê đã có gần 100 dự án cao tầng, cung cấp cho thị trường hơn 70.000 căn hộ khách sạn. Đó là chưa kể hàng loạt dự án khách sạn cao từ 5-10 tầng nằm xung quanh tuyến đường lớn ven biển.

Những tuyến đường như Hoàng Sa, Võ Nguyên Giáp, Trường Sa, Hồ Xuân Hương, Trần Bạch Đằng, Nguyễn Văn Thoại, Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Tất Thành… hay các khu vực An Thượng phường Mỹ An, khu vực ven biển phường Khuê Mỹ (quận Ngũ Hành Sơn), phường Phước Mỹ (quận Sơn Trà) cũng đã và đang triển khai rất nhiều dự án. Tuy một số dự án vẫn đảm bảo về mật độ xây dựng nhưng có hệ số sử dụng đất cao, nên đã làm gia tăng mật độ cư trú và tạo áp lực về mặt hạ tầng kỹ thuật cho đô thị.

Theo quy hoạch chung Đà Nẵng đến 2030 tầm nhìn đến 2045, TP. Đà Nẵng sẽ trở thành đô thị lớn, sinh thái và thông minh, là trung tâm khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo và là thành phố biển đáng sống đạt đẳng cấp khu vực châu Á. Hai mũi quy hoạch phát triển đô thị được xác định là phía Đông Nam và Tây Bắc thành phố. Sự phát triển về phía Nam để kết nối đô thị Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam), phát triển về hướng Tây và Tây Bắc hình thành các đô thị vệ tinh, các khu sản xuất tập trung với các dự án đầu tư động lực để phát triển kinh tế. Cũng theo quy hoạch này, tại trung tâm TP. Đà Nẵng, nhà chung cư cao tầng đã có trong quy hoạch vẫn tiếp tục thực hiện, chỉ tạm dừng nhà chung cư cao tầng xây chen ở trung tâm, không có trong quy hoạch. Một số nhà nghiên cứu đã khẳng định, để giải quyết các tồn tại trong một đô thị phát triển nóng, nhất là đô thị ven biển, nhà chung cư cao tầng vẫn đóng một vai trò đáng kể. Vấn đề là làm sao kết nối hài hòa quyền lợi chính quyền, nhà đầu tư và người dân.

Theo Khoản 1, khoản 2 Điều 145 Luật Đất đai 2013; Khoản 1 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt như: đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng. Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, bảo vệ môi trường. Đây chính là cơ sở pháp lý để thành phố Đà Nẵng rà soát và điều chỉnh các dự án xây dựng nhà chung cư trên địa bàn khi không đáp ứng yêu cầu.

Còn đối với nhà ở kết hợp với dịch vụ thương mại tại Đà Nẵng. Trong một khoảng thời gian dài vừa qua, quy hoạch đô thị chủ yếu ở Đà Nẵng là phân lô đất nền nhỏ lẻ, tập trung vào phát triển quỹ đất ở. Quỹ đất thương mại dịch vụ chưa được quan tâm đúng mức. Bước đầu mới chỉ chú trọng đến việc chia lô đất cho các công trình thương mại dịch vụ lớn. Chính vì vậy trong quá trình triển khai cấp phép các công trình nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ đã phát sinh một số bất cập, đó là sự xung đột về hạ tầng giao thông, ô nhiễm tiếng ồn, kẹt xe, quá tải hạ tầng đô thị,… làm ảnh hưởng đến đời sống bình thường của những người dân chỉ có nguyện vọng mua nhà để ở. Mặt khác trên nhiều tuyến phố việc cho phép xây dựng các công trình cao tầng, kinh doanh thương mại dịch vụ, cũng đã gây nên tình trạng kẹt xe, ô nhiễm môi trường, và tiếng ồn.

Về vấn đề này, do có các ý kiến khác nhau về loại hình công trình sử dụng hỗn hợp chuyển đổi công năng như đã nêu, nên ngày 20/6/2020, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã ban hành văn bản gửi UBND các quận huyện, các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng liên quan đến việc tạm dừng thẩm định cấp phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ kết hợp với thương mại dịch vụ. Đây là văn bản nhằm hạn chế việc chuyển đổi một phần nhà ở có quy mô thấp tầng (dưới 9 tầng) trên các trục đường giao thông đô thị sang các loại hình công trình dịch vụ thương mại như khách sạn, văn phòng, nhà hàng, nhà trưng bày sản phẩm và các dịch vụ khác. Mặc dù trước đó Sở Xây dựng Đà Nẵng đã ban hành văn bản 4111/SXD-CPXD , ngày 14/5/2018 cho phép chuyển đổi công năng từ nhà ở sang công trình khác nhà ở (dịch vụ, thương mại) trên cơ sở đáp ứng các tiêu chuẩn quy phạm và pháp luật. Do vậy việc tạm ngừng thẩm định cấp phép công trình nhà ở riêng lẻ kết hợp với thương mại dịch vụ đã có những ý kiến trái chiều về việc có hay không tiếp tục cấp phép xây dựng công trình nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ. Điều này chắc hẳn cần phải có một cơ chế, chính sách phù hợp.

Cocobay-cong-chao

Hiện nay tại thành phố Đà Nẵng cũng đang tồn tại một loại hình nhà ở khác nữa. Đó là loại hình căn hộ văn phòng (officetel) và căn hộ du lịch (condotel). Có thời điểm, Đà Nẵng là địa phương dẫn đầu cả nước về tỷ lệ căn hộ condotel. Hầu hết các dự án này đã được cấp phép theo hình thức căn hộ lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở (không phát sinh hộ gia đình để cư trú).

Do khung pháp lý của loại hình condotel chưa được quy định cụ thể nên hoạt động kinh doanh bất động sản loại hình này còn nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương có nhiều vướng mắc nên đã ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động khai thác.  Để khắc phục tình trạng này, UBND thành phố Đà Nẵng cũng đã cho cho phép chuyển đổi hàng nghìn căn hộ condotel tại công trình Cổ Cò 1, Cổ Cò 2, Cổ Cò 3 thành căn hộ chung cư (chuyển từ căn hộ khách sạn sang căn hộ để ở); chuyển đổi hàng trăm căn condotel tại tòa nhà Cocobay Tower thành căn hộ chung cư; chuyển đổi công năng các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các phân khu quy hoạch HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà ở liền kề. Tuy nhiên điều này cũng đã dẫn đến mất cân bằng sự phát triển dân cư với cơ sở hạ tầng thiết yếu. Đây là cũng là bài toán đặt ra cho các Bộ ngành cần có giải pháp tháo gỡ. Thực tế đang rất cần các quy định pháp lý để quản lý các loại hình này bởi Luật Đất Đai, Luật Xây dựng và Luật nhà ở chưa có sự thống nhất về quyền sở hữu, chế độ vận hành, chế độ sử dụng đất, kinh doanh bất động sản….

3/ Một số đề xuất

* Về quy hoạch

Quản lý quy hoạch không gian là một nội dung rất quan trọng trong quá trình thực hiện xây dựng và phát triển đô thị. Quy hoạch là tiền đề để việc đầu tư xây dựng trở thành hiện thực và quản lý đầu tư là cơ sở pháp lý để việc đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch. Do vậy Đà Nẵng cần hoàn thiện thể chế về quy hoạch xây dựng và đô thị. Việc quy hoạch phải có sự phối hợp chặt chẽ từ các cơ quan với nhau, trên cơ sở tính toán các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật đô thị phù hợp với điều kiện phát triển của thành phố và có tầm nhìn xa. Hạn chế tình trạng điều chỉnh quy hoạch, tăng cường sự giám sát của cộng đồng trong xây dựng và thực hiện quy hoạch.

da-nang-chung-cu_1602897904

* Đối với nhà chung cư

– Theo Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019, Bộ Xây dựng đã ban hành QCVN 04: 2019/BXD- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, thì từ ngày 01/7/2020, các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, quản lý và sử dụng nhà chung cư khi xây dựng mới, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ văn bản này.

– Để phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố, Đà Nẵng cần đưa ra những quy định về khống chế mật độ xây dựng và chiều cao trong những khu vực hạn chế xây dựng hoặc tại các vị trí có liên quan đến việc bảo tồn các công trình văn hóa, di tích lịch sử, danh lam, thắng cảnh. Tốt nhất cần có quy định hạn chế xây dựng chung cư cao tầng trong khu vực trung tâm.

– Về công tác quản lý, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD, theo đó, Quy chế này được áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác). Đây sẽ là cơ sở để thành phố có các giải pháp phù hợp giải quyết những bất cập của nhà ở chung cư trong thành phố, cũng như loại hình condotel, officetel, tạo tiền đề thúc đẩy việc đầu tư xây dựng và khai thác các khu chung cư tại Đà Nẵng một cách có hiệu quả trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.

– Đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và sự công bằng giữa các loại hình kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật, chế độ sử dụng đất phải theo đúng quy định của pháp luật đất đai, đảm bảo căn hộ được sử dụng theo đúng chức năng.

* Đối nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ

– Cần cân đối cơ cấu sử dụng đất ở và đất thương mại dịch vụ tại các khu quy hoạch đô thị phù hợp với Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của thành phố; quy mô, diện tích phân lô phải phù hợp với hạ tầng đô thị và hướng đến đối tượng người sử dụng.

– Cần bố trí các tuyến phố thương mại dịch vụ tính chất đặc thù của từng ngành hàng kinh doanh, để dễ quản lý. Tránh tác động và xung đột với các khu vực chỉ dành để ở. Ở một số đô thị trên thế giới, như Mỹ, Canada, châu Âu… chính quyền không cấp phép kinh doanh trong khu vực được quy hoạch là nhà ở. Các đô thị có những khu đơn chức năng (chỉ để ở) và những khu hỗn hợp đa chức năng (khu thương mại dịch vụ…).

Việc xây dựng cơ chế chính sách với loại hình nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ cần gắn kết với Đề án Phát triển kinh tế ban đêm đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Mục tiêu của đề án là khai thác tiềm năng phát triển kinh tế ban đêm nhằm tận dụng tối đa cơ hội phát triển kinh tế mới, nâng cao thu nhập và đời sống của người dân; đồng thời hạn chế những rủi ro, tác động tiêu cực đối với công tác bảo đảm an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội. Ngày 11/11/2020, Thành phố Đà Nẵng cũng đã phê duyệt Đề án phát triển kinh tế ban đêm,  chủ yếu tập trung vào lĩnh vực cốt lõi là dịch vụ văn hóa, vui chơi giải trí, dịch vụ ăn uống, dịch vụ mua sắm và du lịch.

Vì vậy để thực thi đề án này, Đà Nẵng cần nghiên cứu giải pháp quy hoạch phù hợp để vừa phát triển tốt kinh tế ban đêm vừa giữ gìn hình ảnh du lịch thành phố: là điểm an toàn – thân thiện – hấp dẫn mà Đà Nẵng đã tạo dựng trong lòng du khách. Cần nghiên cứu quy hoạch những khu vực, địa điểm có khả năng phát triển kinh tế ban đêm với khung thời gian hoạt động cụ thể ở từng khu vực nhằm đảm bảo an toàn xã hội; trong đó cần xác định rõ các chủ thể hoạt động về đêm bao gồm phố đêm, trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi, câu lạc bộ, địa điểm tổ chức nghệ thuật, âm nhạc, các chương trình giải trí, lễ hội, sự kiện,… . Có thể quy hoạch khu phát triển kinh tế ban đêm thành những khu riêng biệt, không để lẫn lộn vào các khu vực gần trường học, nhà dân; Tổ chức quy hoạch, sắp xếp ngành hàng, phát triển các tuyến phố chuyên doanh, phố nghề truyền thống gắn với đặc điểm lịch sử, văn hóa của từng tuyến phố; thiết lập các khu vực mua sắm tập trung, mua sắm chuyên đề, nâng cấp chất lượng dịch vụ tại hệ thống các trung tâm thương mại, chợ, điểm mua sắm…

Về xây dựng cơ sở hạ tầng, cần chú ý đến các yêu cầu về an ninh, giao thông đi lại, y tế, phòng cháy chữa cháy. Đối với giao thông công cộng cần tăng chuyến, tăng thời gian phục vụ, đi đến các địa điểm giải trí ban đêm.

Tại các địa điểm tổ chức các hoạt động về đêm cần có các quy định về tiêu chuẩn tiếng ồn, ánh sáng, đảm bảo khoảng cách ly an toàn đối với khu dân cư, trường học,  bệnh viện, …

Đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh đô thị, an toàn thực phẩm và dịch vụ chuyên nghiệp.

Kết luận

Để thực sự trở thành một thành phố biển đẳng cấp khu vực, Đà Nẵng phải lựa chọn mô hình cấu trúc không gian đô thị mới, vừa cho phép khắc phục được những hạn chế, vừa đảm bảo sự phát triển không gian đô thị có chất lượng bền vững, có bản sắc trong tương lai. Bên cạnh đó, dự báo các nhu cầu phát triển trong giai đoạn mới, trong bối cảnh phát triển của khu vực, các cơ hội phát triển mới; đề xuất các giải pháp chiến lược để khắc phục những tồn tại bất cập về quá tải hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội; các vấn đề môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu…cần phải được đặc biệt quan tâm và tính toán phù hợp với từng giai đoạn. Cần khai thác và kiểm soát không gian đô thị hiệu quả, đặc biệt là các chương trình chiến lược phát triển đô thị gắn với xây dựng các không gian mở, không gian kiến trúc cảnh quan trong đô thị./.

                                                                             Tháng 11/2020

KTS Trần Ngọc Chính

Chủ tịch -Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam

Đô thị & Phát triển số 82/2021

Check Also

An-phu-Dak- Lak 1

Khu đô thị Ân Phú Buôn Ma Thuột: Nơi hội tụ nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị

Là một trong số ít dự án trọng điểm tham gia phát triển cụm đô …